1.中古アパートにインターネットを導入する理由

インターネット無料がなければ客付けが困難

先日、ある大家さんと情報交換した際に「新築アパートでも『インターネット無料』が付いていないと客付けができない」と嘆いていました。

そうです。今やインターネット無料は導入していて当たり前です。これがないアパートは、不動産仲介会社としても客付けに力を入れません。

なぜなら、多くの入居希望者は「インターネット無料」が付いている物件を探しているからです。成約しないことが分かっている物件には手間ヒマをかけたくないのです。

「インターネット無料」を大家さんが自費で導入しようとすると、一般的には初期導入費用が1戸あたり5万円前後必要です。これはアパートの共有スペースにMDFという主配電盤を設置し、そこから各部屋に配線を行い、さらに壁面に埋め込み式のルーター等を設置する費用です。

客付けに有利だとわかっていても、10戸なら50万円必要です。しかし、50万円をポンと出せる大家さんはそう多くないと思います。そこで投資ゼロで導入可能な有効手段があります。

一般社団法人 プロパンガス料金消費者協会経由でプロパンガス会社を変更することで初期導入費用を無償貸与できます。

しかも、無償なのは「入居者無料インターネット」の初期導入費用だけではなく、給湯器もエアコンも無償貸与できます。まずは、インターネットからご説明しましょう。

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2.高性能インターネットの仕様

最大1Gbpsの高速通信速度

インターネットの仕様で最も重要なのは通信速度です。速度が遅ければ、いくら通信回線料が安くても入居者は満足しません。

当協会が推奨する「入居者無料インターネット」サービスはNTTの光回線を利用した1Gbpsですので、30戸程度までのアパート・マンションであれば、映画やYouTubeをストレスなく楽しむことができます。

月額回線使用料も低コスト

「入居者無料インターネット」では別途月額回線使用料が必要です。一戸あたりの料金はNTTの光回線などを個人で契約するのに比べ、かなり低コストです。

高速Wi-Fiと有線LAN両方利用できて簡単設定

「入居者無料インターネット」サービスは、コンパクトな壁面埋め込み型モジュールに、Wi-Fiルーター機能を内蔵しています。

また、有線LANポートも装備されているので、たとえばスマホやタブレットをWi-Fiで楽しみ、パソコンは有線LANで利用することも可能です。また、1本のNTT光回線で30戸程度までカバーできます。

入居者の方が初めて利用する際は、モジュールパネルに貼られたシールに書かれたパスワードを設定するだけで、数分程度で簡単に使えるようになっています。

モジュールパネル

次世代通信プロトコルのIPv6対応

「入居者無料インターネット」サービスは、これからの主流と言われている次世代プロトコル（通信規約）のIPv6対応です。大容量で通信が混雑せずスムーズに行われるのが最大の特長です。

従来のIPv4と比較すると、通信時にデータを暗号化する機能が標準装備されるなど、セキュリティも強化されています。

常時監視システムで安心の保守体制

保守体制は常時監視システムにより、トラブルが発生しても、多くの場合リモート対応で解決できます。リモートメンテナンスで復旧しない場合は、専門スタッフがアパート・マンションへ出向いて現場対応します。

契約期間中であれば、修理・部品交換等もすべて無償で対応します。

ここまで、中古アパート・マンションに「インターネット無料」が欠かせないことの理由と、当協会が提供する「入居者無料インターネット」についてご説明してきました。

さて、ここからが本題です。プロパンガス業界に初登場の「三種の神器」をご紹介します。

3.ガス会社の変更で「三種の神器」を無償貸与

現在のプロパンガス会社を、当協会が紹介するガス会社に変更すれば「三種の神器」（給湯器・エアコン・「入居者無料インターネット」の初期導入費用）を無償貸与します。

アパート経営の「三種の神器」

給湯器

エアコン

「入居者無料インターネット」初期導入費用※

一棟4戸以上のアパートなら上記3点を無償貸与します

※月額利用料(通信回線代/ランニングコスト)が別途必要です。

ガス会社変更にベストな築年数

所有しているアパート・マンションのプロパンガス会社を変更するには、タイミング的にベストな時期とそうでない時期があります。

早すぎるのも問題ですが、遅すぎるのは大問題です。

ベストは築10年から20年くらいです。築2～3年など築浅の場合は、残存未償却分の金額が大きすぎるので、新しいガス会社が対応するのが難しくなります。

1K10戸程度で200万円もの残存があると肩代わりしてくれるガス会社はほとんどないので、この場合は残存が小さくなるまでタイミングを待ったほうが賢明といえます。

特に難しいケースは、築35年以上経った木造アパートです。これまでメンテナンスに相当の力を入れてきた物件ならともかく、35年を過ぎると多くのガス会社は対応が難しくなります。設備投資をしても回収できないまま取り壊されてしまう可能性が高いからです。

要は"物件価値が高いうちが花"ということです。下記に目安を記載しておきます。

＜築年数によるガス会社変更時期の目安＞

無償貸与サービス設備一覧

アパートの無償貸与サービスで、当協会が推奨している設備は下表のとおりです。
すべてを無償貸与できるわけではありませんが、大家さんのご要望に応じて選んでいただくことが可能です。

導入場面別サービス一覧表

アパート・マンションの導入場面は3つに分けられます。最初は今回のテーマである「切替(プロパンガス会社の変更)」で、2つ目は「新築」時の導入、3つ目は「燃転（都市ガスからプロパンガスへの燃料転換）」です。

それぞれの導入場面によって、無償貸与サービスの内容が少しずつ変わりますのでご注意ください。また、同じ場面であってもエリア（地方）により内容が変わることもありますのであらかじめご了承ください。

下記のボタンをクリックすると各エリアのサービス一覧表が表示されます。

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前オーナーからの償却残存の引継ぎ

オーナーチェンジでプロパンガスのアパート・マンションを購入すると、前オーナーが無償貸与を受けていた設備の償却残存の引継ぎを求められることがあります。

「ガス会社変更のベストな築年数」のところでも説明しましたが、築1年から6年くらいまでは償却残存額が大きいので当協会が紹介する会員ガス会社でも肩代わりは難しいかも知れません。

しかし築10年を過ぎれば残存金額も小額になるので、多くのケースでは対応できる可能性がグッと高まります。まずは当協会にご相談ください。

無償貸与設備の適正貸与額とは

プロパンガス会社が大家さんに給湯器やエアコンなどを無償貸与サービスする際、メーカーの希望小売価格の何割くらいが適切だと思いますか？

当協会では、希望小売価格の6割～7割くらいが妥当だと考えています。10割や9割では高すぎて話にならないし、原価でというのも無茶なことです。

その理由は、設備は最初にガス会社が立て替えて10年ほどかけて少しずつ償却していくので、その間の金利負担はガス会社になるからです。大家さんがローンでアパート・マンションを建てる際も数パーセントの金利負担が必要なのと同じ理屈です。

4.入居者のガス代は高くならないか？

普通に考えると、プロパンガス会社が大家さんに設備をサービスした分は、入居者のガス代に上乗せすることで回収します。しかし、設備を付けてもらっても、その分ガス代が高くなったのでは入居者の退去にもつながりかねません。

当協会は大家さんに設備貸与した場合でも、入居者のガス代を現在よりも安くできる仕組みを持っています。

サービス最大化でも料金は最小化

当協会の方針は、サービスは最大化してもプロパンガス料金は最小化することです。一見矛盾しているようですが、下表をご覧ください。

全国地域別のアパートの平均価格と当協会が実際にご紹介した価格です。
このように切替が行われた実績があるということは、当然ですが、既存ガス会社のサービスよりも当協会のサービスが上回っていたことがことの証明になります。

かつ、ガス会社を変更したことで入居者のガス料金がかなり安くなっていることにもご注目ください。

＜地域別アパートの平均価格と当協会の価格＞

不透明な値上げを防止する「料金見守り保証」

当協会がご紹介するプロパンガス会社の供給料金は、プロパンガス会社の判断だけでは値上げができない仕組みになっています。

仮に、ガス会社側が原油価格の高騰等で値上げしたい場合は、事前に当協会へ相談することがルールになっています。当協会は毎月のプロパンガスの輸入価格（サウジアラムコが通告してくるCPと米国WTIのMB）に船賃と保険代等を勘案した上で、適正価格を地域別に割り出しています。

このような判断指標を保有しているからこそ、プロパンガス会社の値上げが正当なのかどうかを見極めることが可能で、プロのガス会社でさえもその判断基準には納得することができるのです。

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5.当協会が業界初のサービスを可能にした理由

当協会が、プロパンガス業界で初めて「三種の神器」（給湯器・エアコン・「入居者無料インターネット」の初期導入費用）を無償貸与できるようになった3つの理由をご説明します。

年間4,000戸に紹介してきた10年以上の実績

当協会は、これまでプロパンガス業界になかった「大家さん・入居者・ガス会社」の三方よしの先進的な発想をもって、健全で理想的な流通経路と供給価格を構築し、年間4,000戸以上のアパート・マンションや戸建て住宅に優良会員ガス会社を紹介してきました。

この信頼と実績から、会員プロパンガス会社から大家さんへの最大限の貸与条件を引き出せるようになりました。

流通経路の革命で相場の約30％も料金削減

＜流通経路の短縮化イメージ＞

当協会が実現させたことは業界の革命といえます。これまでのプロパンガス業界の長年のしきたりを打ち破り、プロパンガスを小売り店を介さず流通する仕組みを確立させたのです。

結果として、プロパンガスの業界平均価格よりも約30％安い料金で、直接卸会社からエンドユーザーへ供給してもらうことに成功しました。この30％を、大家さんに約20％、入居者にも約10％還元しています。

会員ガス会社全国130社が協力

当協会の会員ガス会社は全国で130社です。そしてその多くは各地方の大手卸問屋であり、かつ直売部門を持ったガス会社です。

守秘義務契約を締結しているので具体的な社名は公表できませんが、体力も機動力もあり、地元でも信頼されているプロパンガス会社ばかりです。

6.ガス会社変更の事例

導入事例1

物件概要	1R×14戸 ・所在地：群馬県 ・構造：木造2階建て ・築年数：31年

差額：−792円（約20％減）

【お客様の喜びの声】 給湯器の他に、エアコンやインターネットまで面倒をみてもらい大変助かりました。さらに入居者の料金が今までより安くなったので、大家の私も入居者もハッピーです。

導入事例2

物件概要	1K×12戸 ・所在地：広島市 ・構造：軽量鉄骨2階建て ・築年数：18年

差額：−300円（約7％減）

【お客様の喜びの声】 お願いしている管理会社さんから「よくもまぁ、こんなにサービスしもらえましたね！」と、ビックリされました。本当にありがとうございました。