不動産賃貸業を始めたキッカケは？

 最初のきっかけは、2022年、岩手県の中古アパートを両親から相続したことです。

以前から、ロバート・キヨサキさんの『金持ち父さん 貧乏父さん』などの本を読んで、何か1つ資産運用をしたいという願望を持っていましたので、相続を機にアパートなどの賃貸業をやってみようと決意しました。

ただ、岩手県のアパートは遠方で都内の自宅からは行けないため売却しました。そして、その資金を頭金にして今のところ3棟の中古アパートを購入しています。これから4棟目を購入しようとしているところです。

株やFXと違って不動産は実物があるため、資産がゼロになるリスクがない投資だということも、賃貸業を始めた1つのきっかけです。

 どのようにして規模を拡大してこられましたか？

  まず、相続した物件の売却で頭金を作ることができたのが大きいですね。その点は、私は恵まれていると思います。給料などで積み立てた貯金だと、虎の子を守るような感じで思い切ることができないかもしれません。

その点、相続によって得た資金は財布を分けているので、毎日の生活には影響ない範囲での投資ですから、「失敗してもいいや」くらいの気持ちで取り組めています。それが功を奏して、現状非常にうまくいっています！

各種情報リサーチをこまめに。潔さも必要

それから、融資してくれる金融機関を開拓できたことが良かったですね。開拓は教科書どおりにやりました。

本で調べたり、大家塾でも「あの銀行がフルローンで貸してくれるらしい」といった話をたくさん聞きますので、学んだとおりに実践しました。

具体的には、1棟目がO銀行で2棟目はS銀行、3棟目はK銀行と公庫を利用しました。4棟目もK銀行が引き続き貸してくれそうです。ほかにも、S銀行はフルローンを貸していただけるという情報もあります。

物件リサーチは、人によっては小さい不動産屋さん巡りをしている人もいます。でも、私は本業がサラリーマンですので、あまり時間がない中での情報収集ということで、基本的にはインターネットを使っています。

楽待や健美家といったポータルサイトを検索したり、不動産会社さんのメールマガジンには数10社登録しています。4棟目は楽待に載っていました。

お宝物件がたまに出るんですよ。大家塾の師匠からのアドバイスも参考にしつつ、最終的な判断は自分でしていますね。

やはり大きな買い物ですので迷うと思いますが、「買おうかな、やっぱりやめようかな」と言っている人は絶対買えないですね。自分の基準を明確にして宣言しておき、実践するという潔さが大事だと思います。

その方が不動産屋さんとも信頼関係が構築されると思います。担当者からも「メルマガ配信前ですけど、このような物件があります」と言っていただけたりします。

家族をうまく巻き込むことも大切

家族の理解も大事ですね。私の場合、妻も不動産投資には賛成なんです。ほかの人にもすすめているポイントですが、土曜日も日曜日もずっと、不動産だけだと家族に嫌われてしまいます。

だから、不動産を見に行くことと、遊びに行くことを組み合わせています。先日も、茨城県に物件を見に行ってきたのですが、メロンの産地で美味しいメロンパフェを家族で食べました。

私は、北関東もターゲットのエリアですので、不動産視察の後にサファリパークに行ったりすると、4歳と2歳の子どもが喜んでくれます。家族にも楽しんでもらえるようにするのは欠かせないことです。

 賃貸経営において、重視していることは何ですか？

  内見の印象をアップさせるために、家具や照明、小物などを置いて部屋の中を演出する大家さんもいらっしゃると思います。でも、私はそのエリアの需要に合った内装や飾り付けをする自信がないので、全部プロに任せます。

管理会社さんに管理を全部任せて、「必要な出費があるなら出しますので言ってください」と伝えています。

管理会社さんは家賃の5％しか手数料が入らないですし、時間もそれほど割くことができないはずですので、入居者の募集ではAD（広告費）を付けて、その上で管理会社さんにも「なんとか客付けしてほしい」とお願いしています。

今はSUUMOなどを見て物件を選ぶお客さんが多いと思いますので、Web上での集客のノウハウを持っている大手の管理会社さんの方が安心できると思っています。私は、エイブルやアパマンショップに管理会社としてお願いしています。

 いろいろな相談窓口がある中で、この協会に相談した理由は何ですか？

協会を信じて頼りました

 私が持っている物件は都心ではなく、高利回りが期待できる郊外のため、基本プロパンガス物件です。そこで、知人が協会さんを紹介してくださり3棟ともお世話になりました。

ただ、私は、プロパンガスというものをあまり知りません。都市ガスで育ってきているので、どんなガス会社があるのかも全然知らなかったですし、知識がゼロだったので信頼できるところに頼りたかったです。協会さんを全て信じて頼りました。

電気は自由化になって、いろいろ選択肢があることは知っていますが、ガスも水道と同じで申し込み先は1カ所しかなく、値段の交渉もできないと思っていました。ガス会社を自由に選べること自体、知らなかったです。

ガス会社の取りまとめをする、御協会のような協会があることも知りませんでした。アパートの大家さんにとってメリットのある協会だと思いますが、あまり知られていないのはもったいないですね。

 変更前の課題は何で、課題解決のために協会はどう役立ちましたか？

丁寧なコンサルティングをしていただき満足

 ガスについての知識が全然なかったので、わからないことばかりだったのですが、その都度、協会の担当者さんからアドバイスをいただいて、丁寧に教えていただきました。

無償貸与のことや金額の話など、いろいろコンサルティングしていただけたのが、いちばん大きかったです。

全ての物件で、給湯器やエアコン、ドアホン、インターネットの導入など、さまざまな設備を無償で付けていただき、客付けにつながりました。

おかげさまで、今、横浜の物件1棟6戸、足利の物件2棟で20戸が全て満室です。返済比率40％で回っています。※50％以下が優良経営の目安といわれています。

足利の物件は、A棟とB棟をまとめて1つの会社でお願いすることができ、設備費をかなり安くしていただけて、とても満足しています。

足利の物件で紹介していただいたガス会社はフットワークが軽く、現地に何度も来てくれたり、管理会社にも数回会っていただいたりしています。とても誠実に安心できるご対応をしていただきました。

次回もぜひ協会にお願いしたい

4棟目の物件でも、ぜひ相談させていただきたいと思っています。

4棟目は築9年ですので、設備としてはだいたい揃っているのですが、追加していただくならインターネットですね。

管理業者さんが言うには、「やはりインターネットは今の時代マストで、付いていないと募集の依頼手続きを受け付けられない」という話もありますので。

導入費用をオーナー負担とガス会社さん負担の組み合わせにするなど工夫していただいて、インターネットを付けていただけたらありがたいと思います。